李宇嘉:打破阴谋论 楼市在“毛衣战”中突围

2019-08-14 09:31:57 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 短线"三部曲"

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  1

  经济不好,但调控很紧

  不破不立,在庙堂之高看待房地产

  近期,调控政策之密集,让人窒息:高层会议连续强调“房住不炒”,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。近期调控重点,在楼市的七寸——融资端。中央的意图是,构筑地产与资金之间密不透风的防火墙,清理融资渠道,启动额度控制,开展合规检查。

  史无前例,防范资金违规入楼,甚于防川。为何,这么担心资金进入楼市?站位高一点看,就是内外部大环境逼得。内部经济下行压力加大,上半年消费与投资对GDP增长的贡献下降。首先,作为新增长引擎,消费贡献60%的GDP。消费下降是由于,杠杆率高、居民收入增长慢。

  作为稳增长的利器,“稳投资”越来越难。一则,地产投资增速下降,二则基建投资受制于地方债务,三则制造业投资受制于产能过剩。从根本上将,投资驱动的增长,其产出效率越来越低,而且在产能过剩、债务高涨、资产泡沫、转型困难等方面,也越来越积重难返。

  2

  毛衣战转向金融领域,提防软肋

  外部值得关注。中美毛衣战,从贸易领域,转到汇率金融和科技领域。大家想想,日本是怎么陷入“失去的二十年”的?导火索就是日美金融战,日元被迫升值,经济增速和通胀水平双双下行。为应对“日元升值萧条”、外需失速后扩大内需,日本中央银行不断放松银根。

  结果呢,大家都知道,就是:汇率升值、产品国际竞争力下降、实体领域通缩;宽松资金流入股市和楼市。最后,1989年日本连续五次过快过急的加息、地价抑制政策,最终导致泡沫破裂和危机爆发。回到当前,美国为啥要给咱扣上“汇率操纵国”的帽子,其实就是要极力阻止人民币贬值。

  不得不承认,我国“实体回报率低、资产价格高”,有效产出下降,人民币购买力本身存在贬值压力。9月1日起,3000亿美加征10%的关税,完全超预期(本来以为G20谈好,不加税了)。再加上,近期各国竞相货币宽松,人民币贬值预期强化。顺应这种预期,人民币贬值。

  这就是为何,IMF说,“中国并未操纵汇率”。而且,贬值能部分对冲贸易摩擦负面冲击。若人民币不贬值,超预期的外贸冲击,叠加外部环境恶化、内部增长动力不足,贬值预期累加,资本外流压力加大。特别是,若不贬值,货币政策独立性下降,无法做到“以我为主”了。

  3

  以我为主,自己不能乱了

  国际知名的三元悖论说,本国货币政策的独立性,汇率政策,资本的流通不能同时实现,最多同时满足两个目标,牺牲另外一个目标。要获得汇率稳定、资本稳定,就的牺牲货币政策独立性。恰恰,货币政策独立性是我们最看重的,国家领导人数次强调,“以我为主、保持定力”。

  为何这样?这就是领导人提出的“百年未有之大变局”。告别“二战”后供给侧改革和科技繁荣推动的高增长,发达国家普遍陷入衰退。2008年以来的10年,美国复苏很大程度靠放水(QE和零利率),改革创新不足,再次衰退不奇怪。对我国来讲,不能再依赖外需了,必须以我为主。

  因为,国内有10亿人没坐过飞机,5亿人未用上马桶,内需潜力很大,城镇化还有20个百分点的空间,没有哪个国家的人民,像中国人一样,如此勤劳、对美好生活的诉求如此强烈。这些方面,西方国家羡慕,但不具备、没空间;印度等新兴国家具备,但没有条件(比如完备的产业链、强大的基础设施、勤劳的人民)。只要自己不乱,复兴的目标就实现了一半。

  4

  稳住地产,改变资金流向

  现在最担忧的,就是“特不靠谱”不能把我们怎么样,但我们自己乱了。国家领导人那么强调“防风险”,原因就在这里。风险的最大源头就是地产。大型经济体也好,新兴经济体也好,中国是唯一没有发生金融危机的国家。普遍认为,下一轮金融危机的“策源地”,就在中国,地产是危机之母。

  但是,我们的战略是清晰的,即稳住地产,改变资金流向,全力支持科技创新,夯实消费引擎。然后。在这个过程中慢慢消耗地产泡沫于无形之中。待到转型成功时,地产自然回归一般行业(指利润率)。这其中,稳住地产,改变资金流向,是乾坤腾挪大变局的关键。

  问题是,做到改变资金流向,对居民、企业、地方来讲,实乃“臣妾做不到啊”!因为,20年来形成的楼市信仰、地产依赖,对居民、政府,是一个渗入到骨髓的肉瘤。割掉它,皮痛、肉痛、各个器官都痛。过去,为了增长,苟且了几次,大家都知道,再来一次也未尝不可。

  5

  货币宽松,但要构筑起严密的防火墙

  全球再迎货币宽松,一定会外溢至我国。想想2008年以后的俄罗斯、越南等,都经历过金融危机。同时,我国增长动力乏力、杠杆率高企,客观上也需要货币宽松。而且,7.30国家开会前,各部委离京到地方调研,各地普遍反映,压力很大,眼巴巴地希望上面松绑。但是,时不我待,大敌当前,审时度势,我们要做的,就是要彻底挥别过去,再难也要咬牙坚持。

  既然外部逼我宽松,内部需要宽松,那我就宽松。但是,宽松前,要构筑起严密的防火墙。首先,现有的调控政策不能松绑;其次,资金不能违规流入开发商,不能违规流入炒楼,可以流入科创板、中小微企业;再次,用自己的钱,国家规定的杠杆,可以进入充当分母;最后,培育贷款市场报价利率(LPR),引导资金流入实体,不达目的,誓不罢休。

  6

  打破阴谋论,楼市是主战场

  现在,你该明白了吧?为何“特不靠谱”死磕我们。从贸易战到金融战,产业领域到科技领域,制裁和打击一轮又一轮。这个特不靠谱,看到了我们“实体回报率低、资产价格高”的困境下,本币有贬值压力、资本有外流压力。妄图通过“贸易战+科技战(打击华为等)+金融战”,倒逼我们在巨大的内外部压力下,再次松绑地产。这样,日本式的危机就不远啦。

  所以,中美贸易战的主战场,在地产领域。区区几千亿的顺差,对我们有影响,但不足以左右全局。再说,现在我们的企业已开始进军东南亚、拉美,绕道出口、避开美国制裁了。不动产,不受毛衣战影响,但要防止这个巨大的蓄水池决堤。而这,完全取决于我们自己。目前,全国规划的新区能容纳34亿人,宽松资金再次大规模进入地产,危机不远了,毛衣战不用打了。

  7

  “去工具”,不是“去地产”

  最后,要强调一点,资金和楼市建立“防火墙”,不是“去地产”,而是地产“去工具化”。因为,“工具化”是造成楼市问题的总根源。这个“防火墙”,防的是资金违规进入楼市,对于正常融资,开发贷也好,按揭也好,都正常发放。别忘了,“稳地价、稳房价、稳预期”也是战略。只要地产、产业、人口、规划协同发展,就是“去工具化”,泡沫自然消磨。

  比如,上海鸟不拉屎的临港,作为自贸区新片区,打造更高开放度的平台,建成具有国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区,打造全球高端资源要素配置的核心功能,成为我国深度融入经济全球化的重要载体等。靠地产能吗?显然不行,不靠地产,基础设施怎么弄?高大上的发展目标,掰开一项一项落地,都得靠人、都得投入真金白银,需要地产但“去工具”。

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关键词阅读:楼市 房价 货币 汇率

责任编辑:曹静
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